شرایط ساخت و ساز در زمین ها با کاربری باغی در فیروزکوه
متاسفانه در هنگامی که طرح جامع شهری توسط مهندسین مشاور تهیه میشده است بسیاری از خانه ها در حیاط خود دارای باغ بوده اند و ظاهرا مهندسین مشاور این حیاط ها را چنانچه که دیوارکشی نشده بودند و یا داخل سند نبودند به عنوان زمین با کاربری باغی تعریف نموده اند و در حال حاضر بسیاری با این مشکل روبرو هستند که بخشی از حیاط منزل مسکونیشان به عنوان کاربری باغی تعریف شده است.و همچنین بسیاری از زمین ها در داخل بافت شهر یا روستا وجود دارند که بواسطه همین طرح ها با کاربری باغی تعریف شده اند در حالی که نه آب کشاورزی دارند و نه امکان ادامه باغ بودن برای آنها فراهم میباشد.در این نوشتار سعی میکنیم راه حلی برای ساخت و ساز در این نوع زمین ها در قوانین موجود پیدا کنیم قبل از ورود به بحث ساخت و ساز در زمین های باغی لازم است مفهوم چند واژه مهم در خصوص ساخت و سازها را بدانیم:
تراکم ساختمانی :
شهرداری ها با توجه به طرح های تفصیلی، شرایط شهری و جمعیت ساکن در آن تراکم های ساختمانی را در نظر گرفته و در زمان انجام ساخت و سازها در نقاط مختلف شهر مجوز های لازم را صادر می کنند که بر اساس آن تعداد ساختمان ها و در نتیجه میزان جمیعت ساکن در مناطق مختلف قابل کنترل خواهد بود.
این نوع تراکم معمولا به صورت درصد است و نشان می دهد در چند متر از زمین خود می توانید ساخت و ساز کنید.مثلا برای باغی به متراژ ۲۰۰۰ متر مربع با تراکم ۲۰ درصد میتوانید ۴۰۰ متر آن را برای برای ساخت و ساز اختصاص دهید اما ساخت و ساز ا ۴۰۰ متر توسط شاخص های کنترلی زیر تعیین میگردد.
ضریب سطح اشغال :
ضریب سطح اشتغال جزء شاخص های کنترل تراکم میباشد و منظور از این ضریب، نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز به مساحت کل زمین است. این ضریب به صورت درصد تعریف میشود.مثلا اگر ضریب سطح اشغال مثال فوق ۱۰ درصد باشد در آن صورت شما مجاز به ساخت ۴۰ مترمربع بنا میباشید.(۴۰=۱۰%*۴۰۰)
بنابر این اگر شما بخواهید ۴۰۰ متر تراکم خود را در زیر بنای ۴۰ متر بسازید باید ساختمان شما شامل 10 طبقه باشد اما تعداد طبقات نیز بر اساس شاخص زیر تعیین میگردد.
طبقات مجاز ساختمانی
این شاخص برای طراحان شهری از اهمیت بالایی برخوردار بوده و براساس دو شاخص قبلی تعیین می شود. و در مناطق مختلف بر اساس این معیار ساختمان ها نمی توانند بیشتر از تعدادی مشخص طبقه بالای زمین داشته باشند.
حال بابد دید در قانون طرح جامع تفصیلی شهر ارجمند در خصوص ساخت و ساز در باغات چه قوانینی طرح شده است :
الف – باغات داخل محدوده شهر
- – ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ: ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺷﻬﺮداري ﻋﻼوه ﺑﺮ ﻣﺼﻮﺑﺎت ﻃﺮحﻫﺎ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺗﻤﻠﮏ ﻧﻤﻮده و ﺑﺎ ﺣﻔﻆ و ﯾﺎ ارﺗﻘﺎء وﺿﻌﯿﺖ درﺧﺖ و ﺳﯿﺴﺘﻢ آﺑﯿﺎري ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﻧﮕﻬﺪاري ﮐﻨﺪ (اﻋﻢ از اﯾﻨﮑﻪ در ﻃﺮح ﻣﺼﻮب داراي ﮐﺎرﺑﺮي ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﺑﺎﺷﻨﺪ ﯾﺎ ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ) ﺑﺎ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻣﺮاﺟﻊ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﺑﻪ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﻮد.
- ﺑﺎغ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ: ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺼﻮب ﺧﺪﻣﺎت و ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ (ﺑﻪ ﺷﺮح ﺑﻨﺪ ﯾﮏ) ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﺑﻪ دو ﺻﻮرت ﮐﻠﯽ ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ ﺑﺎغ – ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﺎ ﺿﻮاﺑﻂ ﺗﻔﮑﯿﮏ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺳﺎزي وﯾﮋه ﻫﺴﺘﻨﺪ.
۲-۱- ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت اﻧﺒﻮه و در ﮐﻨﺎر ﻫﻢ ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺘﻪ و ﭘﻬﻨﻪﻫﺎ ﯾﺎ ﺑﺎﻓﺖﻫﺎي ارزﺷﻤﻨﺪ ﺳﺒﺰ را ﺗﺸﮑﯿﻞ ﻣﯽدﻫﻨﺪ، ﺑﻪ ﺷﺮح زیر :
۲-۱-۱: ﺣﺪاﻗﻞ ﺗﻔﮑﯿﮏ، اﻓﺮاز و ﺗﻘﺴﯿﻢ ۲۰۰۰مترمربع با تراکم ساختمانی ۲۰ درصد و حداکثر سطح اشغال ۱۰ درصد و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در دو ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.
۲-۱-۲ :در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﻣﺎﯾﻞ ﺑﻪ اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﺎﺷﺪ، در ﻣﻘﺎﺑﻞ اﻓﺰاﯾﺶ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻗﻄﻌﺎت ﺗﻔﮑﯿﮑﯽ اﺟﺎزه اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺎ ﺗﺮاﮐﻢ و ﻃﺒﻘﺎت ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ داده ﻣﯽﺷﻮد:
۲-۱-۲-۱: در ﻗﻄﻌﺎت ﺑﯿﺶ از ۲۰۰۰ ﺗﺎ ۵۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ، اﺟﺎزه اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧی ۲۲.۵ درﺻﺪ ﺑﺎ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ۷.۵ درﺻﺪ و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در ﺳﻪ ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.
۲-۱-۲-۲: در ﻗﻄﻌﺎت ﺑﯿﺶ از ۵۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ، اﺟﺎزه اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ۳۰ درﺻﺪ ﺑﺎ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ۷/۵ درﺻﺪ و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در ﭼﻬﺎر ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.
تبصره ۱ : ﺑﺎﻏﺎت ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺷﺪه ﻗﺒﻠﯽ ﮐﻪ ﮐﻤﺘﺮ از ۲۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻣﺴﺎﺣﺖ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﻧﯿﺰ ﻣﺸﻤﻮل ﺿﺎﺑﻄﻪ بند ۲-۱-۱ هستند.
ﺗﺒﺼﺮه۲: در ﻗﻄﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺴﺎﺣﺖ آﻧﻬﺎ ﮐﻤﺘﺮ از ۲۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺑﺎﺷﺪ، ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺗﺎ ۲۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل و ﺣﺪاﻗﻞ ۲۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺑﻨﺎ ﻣﺠﺎز اﺳﺖ.
ﺗﺒﺼﺮه ۳: در ﺻﻮرت اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ در ﯾﮏ ﻃﺒﻘﻪ، ﻣﺤﻞ اﺳﺘﻘﺮار آن ﺑﺎﯾﺪ از ﻫﺮ ﺿﻠﻊ زﻣﯿﻦ ﺣﺪاﻗﻞ ۴ ﻣﺘﺮ ﻓﺎﺻﻠﻪ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. اﯾﻦ ﻓﺎﺻﻠﻪ در ﻣﻮرد ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ۲ ﻃﺒﻘﻪ ۸ ﻣﺘﺮ، ۳ ﻃﺒﻘﻪ ۱۲ ﻣﺘﺮ و ۴ ﻃﺒﻘﻪ ۱۶ ﻣﺘﺮ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ. اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺑﺎ ﺑﯿﺶ از ۴ ﻃﺒﻘﻪ در ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺑﺎغ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺠﺎز ﻧﯿﺴﺖ و ﻧﻘﺸﻪ اﺳﺘﻘﺮار ﺑﻨﺎ در زﻣﯿﻦ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ ﻣﯿﺰان ﻗﻄﻊ درﺧﺖ، ﺑﻪ ﺗﺄﯾﯿﺪ ﺷﻬﺮداري ﺑﺮﺳﺪ.
ﺗﺒﺼﺮه ۴: در آن دﺳﺘﻪ از ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﺧﺪﻣﺎﺗﯽ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻫﺘﻞ، واﺣﺪﻫﺎي ﺗﻔﺮﯾﺤﯽ و ورزﺷﯽ و ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ، اﺳﺘﻔﺎده از ﺣﺪاﮐﺜﺮ ۱۰ درﺻﺪ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل و ۴۰ درﺻﺪ ﺗﺮاﮐﻢ، ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ.
ﺗﺒﺼﺮه ۵: ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻣﺰاﯾﺎي ﺗﻔﮑﯿﮏ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻗﻄﻌﺎت ﺑﺰرگﺗﺮ ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪﻫﺎي ۲-۱-۲-۱ و ۲-۱-۲-۲، ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺑﻌﺪي ﻣﻤﻨﻮع اﺳﺖ و ﻣﺮاﺗﺐ ﺑﺎﯾﺴﺘﯽ در ﺳﻨﺪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ و ﺻﻮرتﻣﺠﻠﺲ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﻗﯿﺪ ﺷﻮد.
۲-۲ : ﭘﻼكﻫﺎ ﯾﺎ ﻗﻄﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﭘﺮاﮐﻨﺪه در داﺧﻞ ﭘﻬﻨﻪﻫﺎ ﯾﺎ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ ﺷﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ و ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﻘﺮرات و ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺮاﺟﻊ ذﯾﺮﺑﻂ ﺑﺎغ ﺗﺸﺨﯿﺺ داده ﺷﺪﻧﺪ، ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ:
۲-۲-۱: اﯾﻦ ﺑﺎﻏﺎت ﻧﯿﺰ از ﻧﻈﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻧﺼﺎب ﺗﻔﮑﯿﮏ، ﻣﺸﻤﻮل ﺑﺎﻏﺎت ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ۲-۱ ﻓﻮق و ﺗﺒﺼﺮه (۵)آن ﺧﻮاﻫﻨﺪ ﺑﻮد.
۲-۲-۲ :ﻧﺤﻮه ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎز در اﯾﻦ ﺑﺎﻏﺎت ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺼﻮب ﻃﺮحﻫﺎي ﻣﻼك ﻋﻤﻞ، از ﻧﻈﺮ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ﮐﻪ در ﻫﺮ ﺻﻮرت از ۳۰ درﺻﺪ ﺗﺠﺎوز ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﮐﺮد(، ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﻣﺠﺎز و ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﺣﻔﻆ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ و ﺣﺪاﻗﻞ ﻗﻄﻊ درﺧﺘﺎن، ﻣﻌﺎدل ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﺼﻮب ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ زﯾﺮﭘﻬﻨﻪ ﯾﺎ ﻣﻨﻄﻘﻪﺑﻨﺪي ﯾﺎ ﮐﺎرﺑﺮي ﭘﻼكﻫﺎي ﻫﻤﺠﻮار ﺑﺎ اﻋﻤﺎل ﯾﮏ ﻃﺒﻘﻪ ﺗﺸﻮﯾﻘﯽ اﺿﺎﻓﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.
- ﺳﺎﯾﺮ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎ: ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﯾﻞ ﺑﺎﺷﻨﺪ از ﻃﺮﯾﻖ ﺗﻮاﻓﻖ ﺑﺎ ﺷﻬﺮداري، درﺻﺪي از ﺳﻄﺢ ﺑﺎﻏﺎت ﺧﻮد را ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺑﻪ ﺻﻮرت راﯾﮕﺎن ﺑﻪ ﺷﻬﺮداري واﮔﺬار ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ ﺑﺎ ﺷﺮاﯾﻂ زﯾﺮ و ﺗﺼﻮﯾﺐ ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ ﺷﻬﺮ و ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ﻣﺎده (۵)، ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ از اﻧﻮاع ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﺿﻮاﺑﻂ و ﮐﺎرﺑﺮي ﭘﻬﻨﻪ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ اﺳﺘﻔﺎده ﮐﻨﻨﺪ:
۳-۱: در ﭘﻬﻨﻪﻫﺎي ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ ۲-۱ و در ﭼﺎرﭼﻮب ﻃﺮحﻫﺎي ﻣﻮﺿﻌﯽ ﺧﺎص، درﺻﺪ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۷۵ درﺻﺪ و ﻣﺘﺮاژ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۳۵۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻧﺒﺎﺷﺪ.
۳-۲: در ﺗﮏ ﺑﺎغﻫﺎ (ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ ۲-۲)، درﺻﺪ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۷۰ درﺻﺪ و ﻣﺘﺮاژ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۳۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻧﺒﺎﺷﺪ.
ب : اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﯾﺎ آﯾﺶ داﺧﻞ ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ
- ﺗﺒﺪﯾﻞ اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﮐﻪ ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺼﻮب ﺧﺪﻣﺎت و ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﺑﻪ ﺑﺎغ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻣﻘﺮرات ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺑﺎغ – ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ (۲)ﻗﺴﻤﺖ (اﻟﻒ) اﯾﻦ دﺳﺘﻮراﻟﻌﻤﻞ ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ. در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﻻزم اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻘﺸﻪ درﺧﺘﮑﺎري ﺑﺎغ ﻧﯿﺰ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎ ﻧﻘﺸﻪﻫﺎي ﺗﻔﮑﯿﮑﯽ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﺷﻬﺮداري ﺑﺮﺳﺪ.
- ﺗﺒﺪﯾﻞ و ﺗﻐﯿﯿﺮ ﮐﺎرﺑﺮي اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﯾﺎ آﯾﺶ داﺧﻞ ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ، در ﺻﻮرت ﺗﻮاﻓﻖ ﺑﺎ ﺷﻬﺮداري و رﻋﺎﯾﺖ ﺿﻮاﺑﻂ ﭘﻬﻨﻪ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ ﺳﻬﻢ ﺷﻬﺮداري ﺣﺪاﻗﻞ ۷۰ درﺻﺪ ﺑﻮده و ﺑﻪ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﻮد، ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ.
- :ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﻗﺼﺪ ﺗﻔﮑﯿﮏ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺳﺎزي ﻧﺪارﻧﺪ، ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ از ﺿﻮاﺑﻂ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﺳﺘﻔﺎده ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ :
- ﺣﺪاﻗﻞ اراﺿﯽ زراﻋﺘﯽ آﺑﯽ ۱۰ ﻫﮑﺘﺎر
- ﺣﺪاﻗﻞ اراﺿﯽ زراﻋﺘﯽ دﯾﻢ ۲۰ ﻫﮑﺘﺎر
نتیجه گیری :
برای باغ ها که متراژ آن بالای ۲۰۰۰ متر مربع میباشد و دارای سند تک برگ هستند دارای تراکم ۲۰ درصد و سطح اشغال ۱۰ درصد حداکثر در دو طبقه مجاز میباشد :
تراکم ساختمانی ۴۰۰ = ۲۰% * ۲۰۰۰
سطح اشغال ۴۰ = ۱۰ % * ۴۰۰
بنا براین با اینکه مطابق تراکم ساختمانی اجازه ساخت تا ده طبقه را داریم(۱۰=۴۰/۴۰۰) اما مطابق با شاخص طبقات مجاز ساختمانی که برای این نوع باغ ها تعریف شده نهایتا اجازه ساخت دو طبقه را خواهیم داشت .با این حساب برای زمین به متراژ ۲۰۰۰ متر امکان ساخت خانه باغی متراژ ۴۰ متر طبقه اول و ۶۰ متر طبقه دوم وجود خواهد داشت.
برای باغ ها از متراژ ۲۰۰۰متر تا ۵۰۰۰ متر مربع اﺟﺎزه اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنی ۲۲.۵ درﺻﺪ ﺑﺎ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ۷.۵ درﺻﺪ و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در ﺳﻪ ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ وجود خواهد داشت :
تراکم ساختمانی ۱۱۲۵ = ۲۲.۵% * ۵۰۰۰
سطح اشغال ۸۴ = ۷.۵% * ۱,۱۲۵
بنا براین مطابق قانون فوق در زمینی به مساحت ۵۰۰۰متر میتوان سه طبقه ۸۴ متری مجوز خانه باغی دریافت کرد.
نکته بسیار مهم که در این قانون وجود دارد مطابق تبصره ۱ ماده ۲ چنانچه قطعات باغی از قبل تفکیک شده و متراژ آن کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع باشند مطابق تبصره ۱ و ۲ ماده ۲ میتوانند مطابق ضوابط بند ۲-۱-۱ حداکثر تا ۲۰۰ متر مربع سطح اشغال و حداقل ۲۰۰ متر مربع بنا مجوز ساخت دریافت کنند.
مراحل دریافت خانه باقی متاسفانه بسیار زمانبر میباشد و در بعضی موارد تا سه سال زمان نیاز خواهد شد همچنین پیگیری مستمر و تخصیص زمان برای انجام مراحل قانونی گاهی بسیار طاقت فرسا خواهد شد.به همین دلیل کمتر کسی حاضر به صرف این زمان برای دریافت مجوز خانه باغی است.
از طرفی باغ ها چون از محدوده بافت شهری فاصله دارند دارای امکانات آب و برق و گاز نمیباشند هر چند در خصوص باغ های چسبیده به بافت میتوان با صرف هزینه اندک امتیازهای آب و برق و گاز را دریافت کرد. در مقالات بعدی سعی خواهیم کرد مراحل دریافت خانه باغی و هزینه های آن را شرح دهیم.
با سپاس فراوان از متن قابل توجه و مفیدی که جهت راهنمایی و آگاهی افراد ارائه کردید سپاس گزارم.
خواهش میکنم
بسیار عالی ممنون
در اراضی زراعی و باغی نمیتوان ساخت و ساز انجام داد. دوستان گول نخورید
سلام بله درسته ولی بحث ابن نوشتار زمین با کاربری باغی در بافت مسکونی هست نه زمین کشاورزی