شرایط ساخت و ساز در زمین ها با کاربری باغی در فیروزکوه

حال بابد دید در قانون طرح جامع تفصیلی شهر ارجمند در خصوص ساخت و ساز در باغات چه قوانینی طرح شده است :

 الف – باغات داخل محدوده شهر

• – ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ: ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺷﻬﺮداري ﻋﻼوه ﺑﺮ ﻣﺼﻮﺑﺎت ﻃﺮحﻫﺎ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺗﻤﻠﮏ ﻧﻤﻮده و ﺑﺎ ﺣﻔﻆ و ﯾﺎ ارﺗﻘﺎء وﺿﻌﯿﺖ درﺧﺖ و ﺳﯿﺴﺘﻢ آﺑﯿﺎري ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﻧﮕﻬﺪاري ﮐﻨﺪ (اﻋﻢ از اﯾﻨﮑﻪ در ﻃﺮح ﻣﺼﻮب داراي ﮐﺎرﺑﺮي ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﺑﺎﺷﻨﺪ ﯾﺎ ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ) ﺑﺎ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻣﺮاﺟﻊ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﺑﻪ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﻮد.
• ﺑﺎغ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ: ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺼﻮب ﺧﺪﻣﺎت و ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ (ﺑﻪ ﺷﺮح ﺑﻨﺪ ﯾﮏ) ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﺑﻪ دو ﺻﻮرت ﮐﻠﯽ ﺑﻪ ﺷﺮح ذﯾﻞ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ ﺑﺎغ – ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﺎ ﺿﻮاﺑﻂ ﺗﻔﮑﯿﮏ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺳﺎزي وﯾﮋه ﻫﺴﺘﻨﺪ.

۲-۱- ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت اﻧﺒﻮه و در ﮐﻨﺎر ﻫﻢ ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺘﻪ و ﭘﻬﻨﻪﻫﺎ ﯾﺎ ﺑﺎﻓﺖﻫﺎي ارزﺷﻤﻨﺪ ﺳﺒﺰ را ﺗﺸﮑﯿﻞ ﻣﯽدﻫﻨﺪ، ﺑﻪ ﺷﺮح زیر :

۲-۱-۱: ﺣﺪاﻗﻞ ﺗﻔﮑﯿﮏ، اﻓﺮاز و ﺗﻘﺴﯿﻢ ۲۰۰۰مترمربع با تراکم ساختمانی ۲۰ درصد و حداکثر سطح اشغال ۱۰ درصد و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در دو ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.

۲-۱-۲ :در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻟﮏ ﻣﺎﯾﻞ ﺑﻪ اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﺎﺷﺪ، در ﻣﻘﺎﺑﻞ اﻓﺰاﯾﺶ ﻣﺴﺎﺣﺖ ﻗﻄﻌﺎت ﺗﻔﮑﯿﮑﯽ اﺟﺎزه اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺎ ﺗﺮاﮐﻢ و ﻃﺒﻘﺎت ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ داده ﻣﯽﺷﻮد:

۲-۱-۲-۱: در ﻗﻄﻌﺎت ﺑﯿﺶ از ۲۰۰۰ ﺗﺎ ۵۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ، اﺟﺎزه اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧی ۲۲.۵ درﺻﺪ ﺑﺎ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ۷.۵ درﺻﺪ و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در ﺳﻪ ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.

۲-۱-۲-۲: در ﻗﻄﻌﺎت ﺑﯿﺶ از ۵۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ، اﺟﺎزه اﺳﺘﻔﺎده از ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ۳۰ درﺻﺪ ﺑﺎ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ۷/۵ درﺻﺪ و ﺣﺪاﮐﺜﺮ در ﭼﻬﺎر ﻃﺒﻘﻪ روي ﭘﯿﻠﻮت ﯾﺎ زﯾﺮزﻣﯿﻦ.

تبصره ۱ : ﺑﺎﻏﺎت ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺷﺪه ﻗﺒﻠﯽ ﮐﻪ ﮐﻤﺘﺮ از ۲۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻣﺴﺎﺣﺖ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﻧﯿﺰ ﻣﺸﻤﻮل ﺿﺎﺑﻄﻪ بند ۲-۱-۱ هستند.

ﺗﺒﺼﺮه۲: در ﻗﻄﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺴﺎﺣﺖ آﻧﻬﺎ ﮐﻤﺘﺮ از ۲۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺑﺎﺷﺪ، ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺗﺎ ۲۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل و ﺣﺪاﻗﻞ ۲۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﺑﻨﺎ ﻣﺠﺎز اﺳﺖ.

ﺗﺒﺼﺮه ۳: در ﺻﻮرت اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ در ﯾﮏ ﻃﺒﻘﻪ، ﻣﺤﻞ اﺳﺘﻘﺮار آن ﺑﺎﯾﺪ از ﻫﺮ ﺿﻠﻊ زﻣﯿﻦ ﺣﺪاﻗﻞ ۴ ﻣﺘﺮ ﻓﺎﺻﻠﻪ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. اﯾﻦ ﻓﺎﺻﻠﻪ در ﻣﻮرد ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎي ۲ ﻃﺒﻘﻪ ۸ ﻣﺘﺮ، ۳ ﻃﺒﻘﻪ ۱۲ ﻣﺘﺮ و ۴ ﻃﺒﻘﻪ ۱۶ ﻣﺘﺮ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ. اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺑﺎ ﺑﯿﺶ از ۴ ﻃﺒﻘﻪ در ﻣﻨﺎﻃﻖ ﺑﺎغ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺠﺎز ﻧﯿﺴﺖ و ﻧﻘﺸﻪ اﺳﺘﻘﺮار ﺑﻨﺎ در زﻣﯿﻦ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ ﻣﯿﺰان ﻗﻄﻊ درﺧﺖ، ﺑﻪ ﺗﺄﯾﯿﺪ ﺷﻬﺮداري ﺑﺮﺳﺪ.

ﺗﺒﺼﺮه ۴: در آن دﺳﺘﻪ از ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﺧﺪﻣﺎﺗﯽ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻫﺘﻞ، واﺣﺪﻫﺎي ﺗﻔﺮﯾﺤﯽ و ورزﺷﯽ و ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ، اﺳﺘﻔﺎده از ﺣﺪاﮐﺜﺮ ۱۰ درﺻﺪ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل و ۴۰ درﺻﺪ ﺗﺮاﮐﻢ، ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ.

ﺗﺒﺼﺮه ۵: ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻣﺰاﯾﺎي ﺗﻔﮑﯿﮏ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻗﻄﻌﺎت ﺑﺰرگﺗﺮ ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪﻫﺎي ۲-۱-۲-۱ و ۲-۱-۲-۲، ﻫﺮﮔﻮﻧﻪ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺑﻌﺪي ﻣﻤﻨﻮع اﺳﺖ و ﻣﺮاﺗﺐ ﺑﺎﯾﺴﺘﯽ در ﺳﻨﺪ ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ و ﺻﻮرتﻣﺠﻠﺲ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﻗﯿﺪ ﺷﻮد.

۲-۲ : ﭘﻼكﻫﺎ ﯾﺎ ﻗﻄﻌﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﭘﺮاﮐﻨﺪه در داﺧﻞ ﭘﻬﻨﻪﻫﺎ ﯾﺎ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ ﺷﻬﺮ ﻗﺮار دارﻧﺪ و ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﻘﺮرات و ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺮاﺟﻊ ذﯾﺮﺑﻂ ﺑﺎغ ﺗﺸﺨﯿﺺ داده ﺷﺪﻧﺪ، ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ:  

۲-۲-۱: اﯾﻦ ﺑﺎﻏﺎت ﻧﯿﺰ از ﻧﻈﺮ ﺿﻮاﺑﻂ و ﻧﺼﺎب ﺗﻔﮑﯿﮏ، ﻣﺸﻤﻮل ﺑﺎﻏﺎت ﻣﻮﺿﻮع ردﯾﻒ ۲-۱ ﻓﻮق و ﺗﺒﺼﺮه (۵)آن ﺧﻮاﻫﻨﺪ ﺑﻮد.

۲-۲-۲ :ﻧﺤﻮه ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎز در اﯾﻦ ﺑﺎﻏﺎت ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺼﻮب ﻃﺮحﻫﺎي ﻣﻼك ﻋﻤﻞ، از ﻧﻈﺮ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺳﻄﺢ اﺷﻐﺎل ﮐﻪ در ﻫﺮ ﺻﻮرت از ۳۰ درﺻﺪ ﺗﺠﺎوز ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﮐﺮد(، ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﻣﺠﺎز و ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ ﺣﻔﻆ ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ و ﺣﺪاﻗﻞ ﻗﻄﻊ درﺧﺘﺎن، ﻣﻌﺎدل ﺿﻮاﺑﻂ ﻣﺼﻮب ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ زﯾﺮﭘﻬﻨﻪ ﯾﺎ ﻣﻨﻄﻘﻪﺑﻨﺪي ﯾﺎ ﮐﺎرﺑﺮي ﭘﻼكﻫﺎي ﻫﻤﺠﻮار ﺑﺎ اﻋﻤﺎل ﯾﮏ ﻃﺒﻘﻪ ﺗﺸﻮﯾﻘﯽ اﺿﺎﻓﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

• ﺳﺎﯾﺮ ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎ: ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﺑﺎﻏﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﯾﻞ ﺑﺎﺷﻨﺪ از ﻃﺮﯾﻖ ﺗﻮاﻓﻖ ﺑﺎ ﺷﻬﺮداري، درﺻﺪي از ﺳﻄﺢ ﺑﺎﻏﺎت ﺧﻮد را ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺑﻪ ﺻﻮرت راﯾﮕﺎن ﺑﻪ ﺷﻬﺮداري واﮔﺬار ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ ﺑﺎ ﺷﺮاﯾﻂ زﯾﺮ و ﺗﺼﻮﯾﺐ ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ ﺷﻬﺮ و ﮐﻤﯿﺴﯿﻮن ﻣﺎده (۵)، ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ از اﻧﻮاع ﮐﺎرﺑﺮيﻫﺎي ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﺿﻮاﺑﻂ و ﮐﺎرﺑﺮي ﭘﻬﻨﻪ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ اﺳﺘﻔﺎده ﮐﻨﻨﺪ:

۳-۱: در ﭘﻬﻨﻪﻫﺎي ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ ۲-۱ و در ﭼﺎرﭼﻮب ﻃﺮحﻫﺎي ﻣﻮﺿﻌﯽ ﺧﺎص، درﺻﺪ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۷۵ درﺻﺪ و ﻣﺘﺮاژ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۳۵۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻧﺒﺎﺷﺪ.

۳-۲: در ﺗﮏ ﺑﺎغﻫﺎ (ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ ۲-۲)، درﺻﺪ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۷۰ درﺻﺪ و ﻣﺘﺮاژ واﮔﺬاري ﮐﻤﺘﺮ از ۳۰۰۰ ﻣﺘﺮﻣﺮﺑﻊ ﻧﺒﺎﺷﺪ.

ب : اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﯾﺎ آﯾﺶ داﺧﻞ ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ

• ﺗﺒﺪﯾﻞ اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﮐﻪ ﻓﺎﻗﺪ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺼﻮب ﺧﺪﻣﺎت و ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺑﺎﺷﻨﺪ، ﺑﻪ ﺑﺎغ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻣﻘﺮرات ﻣﻨﻄﻘﻪ ﺑﺎغ – ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻨﺪ (۲)ﻗﺴﻤﺖ (اﻟﻒ) اﯾﻦ دﺳﺘﻮراﻟﻌﻤﻞ ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ. در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﻻزم اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﻘﺸﻪ درﺧﺘﮑﺎري ﺑﺎغ ﻧﯿﺰ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎ ﻧﻘﺸﻪﻫﺎي ﺗﻔﮑﯿﮑﯽ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﺑﻪ ﺗﺼﻮﯾﺐ ﺷﻬﺮداري ﺑﺮﺳﺪ.
• ﺗﺒﺪﯾﻞ و ﺗﻐﯿﯿﺮ ﮐﺎرﺑﺮي اراﺿﯽ ﮐﺸﺎورزي ﯾﺎ آﯾﺶ داﺧﻞ ﻣﺤﺪوده ﺷﻬﺮ، در ﺻﻮرت ﺗﻮاﻓﻖ ﺑﺎ ﺷﻬﺮداري و رﻋﺎﯾﺖ ﺿﻮاﺑﻂ ﭘﻬﻨﻪ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﻣﺸﺮوط ﺑﻪ اﯾﻨﮑﻪ ﺳﻬﻢ ﺷﻬﺮداري ﺣﺪاﻗﻞ ۷۰ درﺻﺪ ﺑﻮده و ﺑﻪ ﻓﻀﺎي ﺳﺒﺰ ﻋﻤﻮﻣﯽ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺷﻮد، ﺑﻼﻣﺎﻧﻊ اﺳﺖ.
• :ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻟﮑﯿﻦ ﻗﺼﺪ ﺗﻔﮑﯿﮏ و ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﺳﺎزي ﻧﺪارﻧﺪ، ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ از ﺿﻮاﺑﻂ ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺑﻪ ﺷﺮح زﯾﺮ اﺳﺘﻔﺎده ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ :
• ﺣﺪاﻗﻞ اراﺿﯽ زراﻋﺘﯽ آﺑﯽ ۱۰ ﻫﮑﺘﺎر
• ﺣﺪاﻗﻞ اراﺿﯽ زراﻋﺘﯽ دﯾﻢ ۲۰ ﻫﮑﺘﺎر